Non capita raramente che le
tabelle millesimali vengano modificate durante la vita dell’edificio e questo può avvenire alternativamente o perché alcune unità vengano interessate da lavori (per esempio, la copertura o la sopraelevazione di aree del fabbricato) oppure perché ci si accorga che, in sede di originario calcolo dei millesimi, era stato commesso qualche errore.
Nel primo caso non vi è dubbio che le modifiche possono avere valore solo dal momento in cui si sono effettivamente verificate e che, quindi, la
nuova tabella millesimale non possa valere anche per il passato. Diverso il discorso nella seconda ipotesi dove legittima potrebbe essere la pretesa, da parte di alcuni condomini, di ottenere, da chi si è avvantaggiato dell’errore della tabella, la restituzione delle maggiori somme da essi versate all’amministratore.
Sul tema della revisione delle
tabelle millesimali si è pronunciata, in passato, la
Cassazione (Sez. III, sentenza n. 5960/2011), secondo cui se qualcuno ha tratto vantaggio dall’utilizzo, a riparto spese, delle
tabelle obsolete,
errate perciò inattendibili, deve versare quanto non ha precedente dato rispetto al dovuto a causa dell’errato calcolo delle tabelle.
Se il condomino in questione non è disposto a collaborare bonariamente versando il dovuto, gli altri condomini controinteressati dovranno intraprendere
un’azione giudiziaria per indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. per ottenere il pagamento delle quote arretrate nei confronti del condomino che ha usufruito di tale vantaggio.
Secondo la Cassazione, altra azione esperibile in sede giudiziaria nel caso di specie sarebbe stata quella di revisione delle tabelle millesimali. Ma in realtà, una modifica delle stesse non avrebbe prodotto effetti se non dal momento del passaggio in giudicato della decisione, e comunque tali esiti non avrebbero avuto portata retroattiva. Ciò è statuito da giurisprudenza consolidata (Cass. 8 settembre 1994, n. 7696), secondo cui, la sentenza di accoglimento della domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., non ha natura dichiarativa bensì costitutiva.
L’azione per arricchimento indebito deve essere esercitata entro il termine di prescrizione di 10 anni. Questo non significa che si potranno ottenere solo gli arretrati dell’ultimo decennio e non, anche, quelli a partire dall’edificazione del palazzo o, quanto meno, dalla commissione dell’errore. Infatti ai sensi dell’art. 2935 c.c.,
la prescrizione incomincia a decorrere a partire dal giorno in cui il diritto può esser fatto valere, che coincide con il momento in cui chi subisce il danno viene adeguatamente
informato dell’ingiustizia subita. Per esempio, se il condomino viene informato da un perito dell’errore nella compilazione della tabella millesimale dopo 20 anni dall’edificazione del palazzo, ha la possibilità di esercitare l’azione di indebito arricchimento entro 10 anni da tale momento.
Diverso è il discorso della
modifica delle tabelle millesimali che non può avere efficacia retroattiva e, anzi, può produrre effetti solo dal momento della loro
approvazione.
Inoltre, per quel che riguarda le spese da sostenere per il
ricalcolo dei millesimi, la
riforma del condominio (Legge n. 220/2012) ha stabilito che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espresse nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Sicché, dalla norma citata emerge che, qualora l’incremento di superficie abbia alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione; altrimenti, qualora la variazione non sia rilevante, la modifica delle nuove tabelle sarà sostenuta da tutti i condòmini.
